더지엠뉴스 김완석 기자 | 중국 자본시장에서 상업용 부동산을 기초자산으로 한 공모 리츠가 처음으로 제도권에 진입했다. 주거와 인프라 중심이던 기존 리츠 구조에서 벗어나, 도심 핵심 자산을 금융화하는 단계로 넘어갔다는 점에서 제도 변화의 신호가 분명해졌다.

5일 중국 매체에 따르면, 중국 증권감독관리위원회가 2025년 말 상업용 부동산을 공모 리츠 시범사업 범위에 포함한 이후, 1월 말 쇼핑센터·오피스·호텔 등으로 구성된 첫 상업용 부동산 리츠 8개가 거래소에 상장 신청을 완료했다. 해당 리츠를 통해 모집이 예상되는 자금 규모는 총 3,147억 5,000만 위안(약 6조 6,000억 원) 수준이다.

이번에 신청된 리츠의 기초자산은 대부분 대도시 핵심 상권과 업무지구에 위치한 상업용 부동산으로 구성됐다. 임대율이 안정적으로 유지되고 있으며, 장기 임대계약을 확보한 자산 위주로 편입됐다는 점이 공통적으로 확인된다. 자산 보유 기업과 리츠 운용사들은 변동성이 큰 개발형 자산보다는 예측 가능한 임대수익을 창출하는 자산 선별에 초점을 맞춘 것으로 전해졌다.

상업용 부동산 리츠 도입은 부동산 기업의 재무 구조에도 직접적인 영향을 주고 있다. 자산을 리츠로 이전함으로써 부채 비율을 낮추고, 투자 이후 회수 경로를 제도적으로 확보하는 구조가 가능해졌기 때문이다. 일부 기업들은 기존 보유 자산을 단계적으로 리츠에 편입하는 방안을 검토하며 자산 운용 방식 전환에 나서고 있다.

동시에 리츠 시장 내부에서도 구조 재편이 진행되고 있다. 상업용 부동산 리츠 신청과 같은 시기에 산업단지, 물류창고, 수도사업 등을 기초자산으로 한 5개 리츠는 상장 신청을 철회했다. 장기간 심사가 지연되는 과정에서 시장 환경 변화가 반영되며 자산 가치에 대한 재평가가 이뤄진 것으로 전해진다.

거래 시장에서는 상장된 리츠 상품 가운데 절반 이상이 상승 흐름을 보였고, 리츠 지수 역시 반등세를 나타냈다. 정책 초기 단계에서의 포괄적 지원 국면을 지나, 현재는 자산 품질과 수익 구조가 핵심 판단 요소로 작용하는 국면으로 이동하고 있다는 점이 시장 전반에서 확인되고 있다.